Maceió, há muito tempo é reconhecida como uma das cidades mais valorizadas do Brasil, e aumenta seu prestígio com a ascensão da Pajuçara, que agora lidera a região Nordeste em termos de valor imobiliário. No entanto, pela primeira vez, pesquisas apontam que este patamar foi superado, como noticiou, com destaque, o jornal Diário do Nordeste, no começo da semana:
“Apenas um bairro em toda a região Nordeste rompeu a emblemática marca de R$ 10 mil por metro quadrado médio de venda residencial, o que o coloca como o mais caro da região para comprar um imóvel. É natural que venham à mente vizinhanças como Meireles (Fortaleza), Boa Viagem (Recife) ou Barra (Salvador), mas o local mais valorizado do Nordeste, na verdade, fica em Maceió. Trata-se da Pajuçara, área nobre e turística na orla da capital alagoana”.
Indo além da Pajuçara, Maceió tem outros três bairros na lista dos mais caros da região: Ponta Verde, Jatiúca e Jacarecica. Até o começo de março de 2024, os preços por metro quadrado dos bairros mencionados variavam entre R$ 9.938/m² e R$ 9.083/m². Mas, no final de março, a valorização da Pajuçara pulou para a casa dos R$ 10 mil.
EM ALTA
Segundo a reportagem do Diário do Nordeste, no intervalo de 12 meses, os preços no bairro da Pajuçara saltaram 17%, permitindo ultrapassar o bairro Meireles, nas imediações da Av. Beira-Mar, em Fortaleza, no Ceará. Este, aliás, está muito perto de ser o segundo a ultrapassar a barreira dos R$ 10 mil, com o metro quadrado fixado em R$ 9.982,00.
A reportagem diz ainda que em toda a região, somente 8 bairros têm o metro quadrado superior a R$ 9 mil (veja ranking abaixo). Desses, quatro ficam em Maceió, três em Fortaleza e um em João Pessoa.
Porém, em âmbito nacional, esses preços estão distantes do topo. Não chegam sequer à metade do valor da área mais cara entre as capitais brasileiras, o Leblon. Por lá, um metro quadrado é vendido por R$ 23 mil, na média.
RANKING NA REGIÂO NORDESTE
De acordo com pesquisa de mercado, o abairro da Pajuçara lidera o ranking entre todos os demais das cidades do Nordeste. O mais recente levantamento indica a seguinte valorização:
1) Pajuçara (Maceió): R$ 10.294 por metro quadrado; 2) Meireles (Fortaleza): R$ 9.982; 3) Cabo Branco (João Pessoa): R$ 9.702; 4) Mucuripe (Fortaleza): R$ 9.534; 5) Ponta Verde (Maceió): R$ 9.345; 6) Jatiúca (Maceió): R$ 9.292; 7) Jacarecica (Maceió): R$ 9.206; 8) Eng. Luciano Cavalcante (Fortaleza): R$ 9.049.
No começo de março de 2024, pesquisa de mercado divulgada pela empresa FipeZap Venda Residencial revelou que o bairro de Pajuçara, em Maceió, era o mais caro do Nordeste para a compra de imóveis residenciais, mas o valor do metro quadrado ainda não tinha ultrapassada a casa dos R$ 10 mil.
Considerando o ranking anterior, a Pajuçara já despontava com o mais valorizado da região. Confira abaixo a lista anterior dos 10 bairros mais caros do Nordeste para a compra de imóveis residenciais:
1) Pajuçara (Maceió): R$ 9.938/m²; 2) Meireles (Fortaleza): R$ 9.920/m²; 3) Cabo Branco (João Pessoa): R$ 9.601/m²; 3) Mucuripe (Fortaleza): R$ 9.381/m²; 4) Ponta Verde (Maceió): R$ 9.300/m²; 5) Jatiúca (Maceió): R$ 9.245/m²; 5) Jacarecica (Maceió): R$ 9.083/m²; 6) Engenheiro Luciano Cavalcante (Fortaleza): R$ 8.999/m²; 7) Barra (Salvador): R$ 8.806/m²; 8) Santo Amaro (Recife): R$ 8.439/m².
Pajuçara tem realidade de primeiro e terceiro mundo
O arquiteto e professor de Arquitetura da Universidade Federal de Alagoas (Ufal), Dilson Ferreira, fez uma análise da pesquisa sobre a valorização da Pajuçara e constatou duas realidades no bairro: a parte rica (verticalizada, pela grande quantidade de prédios) e parte pobre, que se caracteriza por residências simples e edificações horizontalizadas.
De acordo com o professor, a parte rica, que fica de frente para as praias e nas imediações da orla marítima, é favorecida com serviços de primeiro mundo. Já a parte pobre, que faz divisa com os bairros de Jaraguá, Poço e Jatiúca, sofre com a falta de saneamento básico e outros problemas típicos do terceiro mundo.
“São inúmeras as variáveis envolvidas neste preço tão alto do metro quadrado da Pajuçara. A primeira é a destinação do estoque imobiliário local, que com a atratividade turística, passa a ter uma destinação voltada não para o aluguel ou compra para moradia e sim para investimento e aluguel de curtíssimo prazo por temporada. Com isso os valores oscilam, principalmente porque usam aplicativos de aluguéis e a demanda é que define o valor destes aluguéis. Isso acaba reduzindo o estoque de aluguel para moradia tradicional e dessa forma aumenta o custo do aluguel”, argumentou Ferreira.
Dilson Ferreira disse ainda que outro aspecto a ser considerado é a variável infraestrutura urbana, neste trecho verticalizado que encarece o IPTU e demais taxas, que acabam repassando para o valor dos imóveis. “Por fim, temos ainda o aumento da procura de imóveis decorrente do déficit habitacional, provocado pelo afundamento do solo nos bairros destruídos pela Braskem desde 2019, que impactou 14 mil imóveis e empurrou essa população que foi indenizada a buscar alugar ou comprar imóveis longe da área de risco e perto de locais de trabalho. Segundo dados da FipeZap de 2019 até final de 2023 os imóveis valorizaram 74,6% na região da orla da cidade”
Plano Diretor
Para o arquiteto, “tudo isso é preocupante, pois durante todo esse tempo não houve discussão sobre o futuro da cidade, nada foi discutido sobre o Plano Diretor de Maceió e o Plano de Mobilidade Urbana, e desde 1996 que nosso Código Ambiental não possui revisão alguma também”. O Plano Diretor foi atualizado em 2005, com validade de 10 anos. Portanto, deveria ter sido renovado em 2015, mas até agora não foi e este ano dificilmente será, por se tratar de um ano eleitoral.
“A cidade está sendo ditada e planejada por demanda de aplicativo de aluguéis. Bairros inteiros destinados a aluguéis promovendo a metrificação e o encarecimento dos serviços públicos e o custo de vida. É preciso rever a ordenação urbana promovendo o mercado imobiliário, o turismo, o desenvolvimento, geração de emprego e renda, porém respeitando e promovendo o bem-estar do maceioense também. Quem mora hoje na Pajuçara, Ponta Verde e Jatiúca paga o custo de vida de turistas”, concluiu.
